WoCo’s mogelijk voor € 3,1 miljard in plofderivaten
Bij woningcorporaties blijkt veel gebruik te worden gemaakt van zogenaamde ‘extendible leningen’. Dit zijn langlopende leningen in combinatie met een verkochte swaption. Daarbij heeft de woningcorporatie aan de bank het recht verkocht om na afloop van de lening opnieuw een langlopende lening te sluiten met de woningcorporatie tegen een vooraf vastgestelde rente. De wonincorporatie ontvangt voor die verkochte optie een optiepremie; die wordt gebruikt om het rentepercentage van het eerste deel van de lening omlaag te drukken. Omdat dit soort leningen is op te knippen in twee tijdvakken, een zeker tijdvak en een (voor de bank) optionele tweede tijdvak, worden ze ook wel tijdvakleningen genoemd.
Geen afdekking van renterisico
Deze extendible leningen dragen niet bij aan het rente-risicomanagement van woningcorporaties, sterker nog, ze creëren extra renterisico. De door de woningcorporatie verkochte swaption creëert namelijk het risico dat na afloop van het eerste deel van de lening de corporatie gedwongen wordt een nieuwe langlopende lening af te sluiten tegen een rentepercentage dat (veel) hoger is dan wat op dat moment marktconform is. Een prijsvoordeel in de rente op de lopende lening wordt daarmee feitelijk gecreëerd door het risico op een hogere toekomstige rente. Dat renteprofiel sluit niet aan bij het renterisico van een woningcorporatie.
Plofderivaten
Het risico van deze derivaten is vaak niet goed zichtbaar voor de buitenwereld. In het jaarverslag worden ze gepresenteerd als leningen en is het ‘giftige’ optiekarakter nauwelijks zichtbaar. Als ze worden opgenomen in het jaarverslag, worden bovendien niet alle specificaties van die leningen verstrekt. Zo is het bijvoorbeeld van belang om te weten op welke periode de swaption betrekking heeft, welk rentepercentage is vastgelegd en wat de marktwaarde van het derivaat is. Alleen op die manier kan duidelijk worden wat de impact op de toekomstige rentelasten voor de woningcorporatie kan zijn. Vanwege het moeilijk zichtbare karakter van deze derivaten, die pas in de toekomst hun daadwerkelijke impact hebben, noemden wij de extendible leningen eerder al ‘plofderivaten’.
Omvang en impact
Op basis van onderzoek in jaarverslagen van woningcorporaties, heeft Cadension vastgesteld dat er minimaal 32 woningcorporaties zijn die deze leningen hebben. Uit dit onderzoek blijkt dat deze 32 woningcorporaties gezamelijk in totaal voor € 1,3 miljard aan extendible leningen hebben. Gerelateerd aan de totale omvang van leningen die zij hebben, komt dit neer op een gemiddeld percentage van 10%. Er zijn ook situaties aangetroffen waarbij dit oploopt tot 20-30% en in een individueel geval zelfs bijna 50%. Bij deze 32 corporaties staat er dus gemiddeld voor € 40 miljoen aan extendible leningen op hun balans.
Volgens een rapport van het Centraal Fonds Volkshuisvesting uit april 2014 blijkt dat er mogelijk zelfs voor een totaal bedrag van € 3,1 miljard aan extendible leningen (en andere leningen met ‘embedded derivaten’) op de balans bij woningcorporaties staat. Het gaat in dat rapport om maximaal 197 woningcorporaties.
Uit de jaarrekeningen van deze woningcorporaties is niet op te maken wat de afgesproken toekomstige rentepercentages zijn en voor welke termijn. In een aantal jaarverslagen is wel het einde van de looptijd van de swaption genoemd; die varieert van 2045 tot 2062. Dat geeft aan dat ook het mogelijke tweede deel van de lening (met het hoge rentepercentage) een zeer lange looptijd heeft. De combinatie van een hoog rentepercentage en een lange looptijd kan er voor zorgen dat de impact voor een woningcorporatie groot kan zijn. Die impact moet per individueel geval vastgesteld worden.
Banken
De extendible leningen blijken voornamelijk verstrekt te zijn door (destijds) Fortis, de Nederlandse Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Uit de openbare verhoren van de parlementaire enquete woningcorporaties blijkt dat de extendible leningen ook verstrekt zijn aan gemeenten en zorginstellingen. Hiervan zijn (nog) geen cijfers beschikbaar.
Op deze website verschenen eerder al artikelen over dit soort producten: ‘Verstopte swaps’ en ‘Plofderivaten: tijdbom voor zorg, gemeenten en woco’s?’ Ook verscheen in de Volkskrant een artikel van Cadension over dit onderwerp ‘Rentederivaten tikken als tijdbommen onder publieke instellingen’