WoCo SOR boekt fors negatief resultaat vanwege plofderivaten

plofderivaten, Rentederivaten, Renteswaps, woningcorporaties

De Rotterdamse woningcorporatie SOR toont in de publicatie van haar jaarcijfers dat het negatieve resultaat over 2014 geheel wordt veroorzaakt door de ‘mutatie embedded derivaten’. Deze bedraagt ruim € 96 mln, waardoor het resultaat van SOR over 2014 € 87 mln negatief is. Over 2013 had SOR eveneens een negatief resultaat, toen van € 18 mln. Hiermee wordt de mogelijke impact van ‘plofderivaten’ voor woningcorporaties duidelijk.

Achtergrond

De ‘embedded derivaten’ waarover het gaat, zijn de zogenaamde ‘extendible leningen’. Dat zijn leningovereenkomsten, die een bepaling bevatten die de bank het recht geeft om na bijvoorbeeld 15 jaar de lening te verlengen voor nog eens 15 jaar, tegen een vooraf vastgesteld rentepercentage. Dat recht op verlenging ligt alleen bij de bank. De bank zal dat dus alleen doen als die vooraf vastgestelde rente voor die tweede periode hoger blijkt te zijn dan de marktrente op dat moment. Daardoor is het voor de woningcorporatie per definitie geen geschikt instrument om renterisico mee af te dekken. In eerdere blogs heb ik aandacht besteed aan deze producten. Daaruit bleek onder andere dat deze ‘extendible leningen’ op grote schaal voorkomen bij woningcorporaties: tenminste voor € 1,3 miljard en maximaal voor € 3,1 miljard. Die bandbreedte is zo ruim omdat de jaarverslagen van woningcorporaties niet altijd transparant zijn over deze leningen in hun portefeuille.

RJ290

Vanwege een wijziging van Richtlijn 290 ‘Financiële instrumenten’ door de Raad voor de Jaarverslaggeving (per december 2013), moet in jaarrekeningen anders worden omgegaan met deze ‘verborgen derivaten’. Die schrijft namelijk voor dat als er geen ‘nauw verband’ is tussen de economische kenmerken van dit verborgen derivaat en de economische kenmerken van het basiscontract (de lening zelf), dit verborgen derivaat moet worden ‘afgesplitst’. Daarmee wordt het derivaat dus uit de lening getild en apart gepresenteerd (als een ‘stand alone’ derivaat) in de jaarrekening. Voorheen hoefde dit niet en waren deze ‘embedded derivaten’ en de bijbehorende risico’s meestal niet zichtbaar in de jaarrekeningen.

Deze wijziging is voor het eerst van toepassing op jaarrekeningen over 2014. Omdat de wijziging bij de publicatie van jaarrekeningen over 2013 al bekend was, ligt het voor de hand dat destijds al in de jaarrekening en/of het directieverslag een opmerking van de verwachte impact hiervan werd opgenomen, zeker wanneer deze materieel is.

SOR

SOR beschikt over een zeer grote hoeveelheid ‘extendible leningen’; maar liefst de helft van alle leningen bevat zo’n plofderivaat. Op basis van de jaarcijfers 2013 was daarom al voorspelbaar dat dit aspect een zeer grote impact op het resultaat van SOR zou hebben in 2014. De publicatie van de jaarrekening 2014 bevestigt dat.

Waarom is dat effect zo groot? Deze plofderivaten geven de bank het recht om een lening te verlengen tegen een vooraf vastgestelde rente. Dat recht (optie) wordt geld waard op het moment dat de rente daalt. De bank kan dan immers tegen (vaak ruim) boven marktconforme rente de lening verlengen. Aangezien deze leningen vooral in de periode rond 2008-2011 zijn verkocht en de kapitaalmarktrente sindsdien fors is gedaald, hebben deze opties nu een zeer hoge waarde voor de bank. En dus een zeer hoge negatieve waarde voor de woningcorporatie.

SOR is zeker een extreem geval te noemen; bij andere woningcorporaties is het percentage ‘extendible leningen’ een stuk lager. Deze zaak laat zien dat een woningcorporatie met een totale huuropbrengst van bijna € 60 mln een negatief resultaat kan realiseren van € 87 mln vanwege de plofderivaten die in de extendible leningen zitten verstopt.

Impact

Wat de eventuele verdere impact is van dit negatieve resultaat, is voer voor accountants. SOR geeft in haar jaarverslag aan dat het een boekhoudkundig verhaal is, dat verder geen impact heeft op de kasstromen. Ze geeft echter ook aan dat het effect heeft op de disconteringsvoet voor de berekening van de bedrijfwaarde voor het sociaal vastgoed, en op die manier ook op de omvang van het eigen vermogen.

Zo blijkt ook dat de langlopende schulden met bijna € 174 mln zijn toegenomen vanwege de negatieve  waarde van de embedded derivaten. Het is de vraag wat impact van deze significante verhoging van de schuldpositie is op de ratio’s van SOR en op eventuele financieringscondities.

Hoewel deze problematiek voor vele andere woningcorporaties relatief in beperktere mate zal spelen, zal het over de gehele sector gemeten naar verwachting toch wel een belangrijke impact hebben op de financiële positie van woningcorporaties. Het ligt op het terrein van de Autoriteit Woningcorporaties (voorheen CFV) om eventuele risico’s en maatregelen in kaart te brengen.