Hoe kreeg Vestia de laagste rentelasten?

Nieuws

Tijdens de parlementaire enquete Woningcorporaties, naar aanleiding van de Vestia-affaire, ontstaat een steeds beter beeld van wat zich destijds bij Vestia afspeelde. Een belangrijke vraag bleef echter lang onbeantwoord. De voormalig Treasurer van Vestia, Marcel de Vries, beweerde namelijk herhaaldelijk dat hij door het gebruik van derivaten de rentelasten van Vestia met een procent drukte. Op een grote leningportefeuille van een woningcorporatie zijn dat significante besparingen. Daardoor zou Vestia binnen de woningcorporaties en toezichthouders als voorbeeld dienen, omdat zij in staat waren om de laagste rentelasten te realiseren. Maar hoe kreeg Vestia dat voor elkaar?

Het openbaar verhoor van Van der Zouw, riskmanager bij ABN Amro, bracht een onthulling. Hij vertelde dat met Vestia destijds vooral renteswaps, swaptions en extendible swaps werden verhandeld. Toen de commissievoorzitter Van Vliet hem voorlegde dat swaptions door betrokken experts als ‘giftig’ werden betiteld, zie Van der Zouw dat dat wat kort door de bocht is. Het product op zich is niet giftig of speculatief; het hangt er van af hoe je het product inzet.

Bij Vestia werd het, onder andere, blijkbaar als volgt ingezet. Vestia sluit een renteswap af met een lange looptijd (20-30 jaar). Middels die renteswap fixeert Vestia de rente voor die looptijd. Dat werd gecombineerd met het verkopen/schrijven van een swaption. Een swaption is een optie op een swap. In dit geval gaf die optie het recht om ná de looptijd van de renteswap (dus na 20-30 jaar) een nieuwe renteswap af te sluiten, tegen een vastgestelde rente. Doordat Vestia deze optie verkocht/schreef, gaf zij de bank het recht om na 20 jaar opnieuw een renteswap af te sluiten met Vestia tegen die vastgestelde rente. De bank zal gebruik maken van dat recht, als de rente na die 20 jaar lager is dan de vastgestelde rente van de swaption. Vestia betaalt dan dus een hoger dan (op dat moment) marktconforme rente.

Wanneer je een optie verkoopt, ontvang je een premie. Die premie kan bijvoorbeeld gebruikt worden om het vaste rentepercentage in de renteswap voor die eerste 20 jaar te drukken. Maar uit het openbaar verhoor blijkt, dat bovendien het rentepercentage in de renteswap relatief laag (lager dan marktconform) werd vastgesteld en het rentepercentage in de daaropvolgende swaption relatief hoog (hoger dan marktconform). Het is zeer goed denkbaar, dat wanneer de voormalig treasurer van Vestia beweert dat de rentelasten van Vestia lager waren dan bij alle andere woningcorporaties, alléén werd gekeken naar het rentepercentage van de renteswaps. Echter, dat relatief lage rentepercentage was alleen mogelijk door tegelijkertijd een swaption te verkopen die er toe kan leiden dat Vestia na die eerste 20 jaar tegen een juist hoger rentepercentage gefinancierd is. Simpel gezegd zou men kunnen stellen dat er een verschuiving van rentelasten in de tijd plaatsvindt. En blijkbaar was dat tweede deel van de constructie, de verkochte swaption, niet voor iedereen zichtbaar of inzichtelijk.

In Engeland is deze constructie ook toegepast. Daar werd het echter door banken vormgegeven in een leningconstructie, voor financieringen aan het MKB. De klant ziet dan geen renteswap en een swaption als afzonderlijke producten, maar een leningovereenkomst met aanvullende bepalingen over het recht dat de bank heeft om een financiering aan het einde van de looptijd te verlengen tegen een vastgestelde rente. Omdat deze optionaliteit verborgen is in het contract, wordt dit als ‘hidden swaps’ betiteld. Eigenlijk is die term niet helemaal juist, want het is vooral de swaption die is verstopt.

Eerder is al vastgesteld dat deze constructie in Nederland ook voorkomt, vooral in de semi-publieke sector. Tijdens het openbaar verhoor van Van der Zouw werd duidelijk dat deze constructie ook wordt toegepast in WSW-leningen die bij gemeenten uitstaan. De vraag is of deze gemeenten zich bewust zijn van deze ‘verstopte’ swaption en hoe zij omgaan met dit risico.